Artigo: Imóveis em leilão extrajudiciais – Por Paula Farias (IBDI)

O atual cenário econômico deixou muitas pessoas em dificuldades financeiras e com isso aumentaram a retomada de imóveis por parte dos bancos. O desemprego ou a baixa na renda familiar fez com muitas famílias deixassem de pagar as parcelas mensais, vindo a perder seu imóvel por meio de leilão ou venda direta. Somente no último ano, o número de imóveis retomados pelos bancos saltou para 80%.

Dados da Caixa Econômica Federal, que detém mais de 70% do mercado imobiliário, demonstram que mais de 70 mil imóveis foram retomados nos últimos quatro anos. Apoio jurídico é fundamental. O comprador tem o direito de lutar para preservar seu bem, desde que dentro da lei e para isso a assessoria técnica faz toda diferença.

Com a figura da alienação fiduciária, o banco não mais precisa ingressar com uma ação judicial para retomada do imóvel. Desta forma, não resta ao mutuário outra saída, senão o pagamento da dívida, antes do leilão da propriedade para o levantamento dos valores para a entidade financeira.

No mercado, temos a falsa ideia de que um imóvel poderá ir a leilão apenas com a terceira parcela em atraso. Importante destacar que a lei não traz essa previsão, ficando a critério do banco estipular em contrato a partir de quantos dias de atraso ocorrerá a consolidação.

Para evitar essa situação, é primordial que antes de qualquer financiamento, a família esteja certa e segura das obrigações financeiras e de qual sua disponibilidade de recursos para destinar mensalmente às parcelas que serão assumidas. Ademais, a partir do primeiro atraso, é importante que o mutuário busque pela entidade financeira para tentar uma renegociação da dívida.

Uma vez que o imóvel vai a leilão, tem-se uma situação de risco para ambas as partes – aquele que poderá perder o imóvel, e o outro que tem interesse na arrematação ou compra.

Ao mutuário não há outra saída senão o pagamento da dívida ou ao menos, parte dela. Além disso, caso o leilão ocorra sem a intimação do devedor para pagamento da mora, é possível que o ato de arrematação seja anulado.

Faz-se importante destacar que o leilão está previsto no Código de Processo Civil e também em lei própria. A entidade financeira que optar por ele deverá cumprir com os requisitos necessários e expostos no ordenamento jurídico, sob pena de anulação do leilão, ou até mesmo, de indenização ao mutuário.

Ao terceiro interessado é de extrema importância levantar informações a respeito do imóvel e do seu edital. Não raras vezes a entidade financeira deixa de notificar o mutuário para pagamento da dívida, ou então, omiti informações relevantes do edital de leilão. Conhecer se o imóvel possui outras dívidas é imprescindível, uma vez que diversas despesas passarão automaticamente para o nome do arrematante no momento do lance, como por exemplo as dividas condominiais.

Deste modo, tem-se com a crise econômica momentos de perdas, mas também de oportunidades. Aos que buscam um financiamento imobiliário ou se encontram inadimplentes, importante destacar que a melhor resolução dos conflitos é buscar informações e acordos. De forma alguma o mutuário em atraso deve aguardar pelo leilão para então reivindicar pelo seu imóvel.

Ao terceiro interessado em investir em imóveis retomados, a busca pelas informações são ainda mais importantes, sob pena de responder por vícios e má-fé, de acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça que reputa ao comprador ou arrematante o dever de se informar acerca do imóvel de interesse.

*Paula Farias é advogada, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, especialista em direito imobiliário e negócios imobiliários.